جنگ ایران و عراق (۱۳۵۹-۱۳۶۷) یکی از طولانی‌ترین و تأثیرگذارترین نبردهای قرن اخیر در منطقه بود که تبعات گوناگونی بر اقتصاد و بازار مسکن ایران داشت. آنچه در این هشت سال رخ داد، موجب تغییرات اساسی در قیمت مسکن در زمان جنگ ایران و عراق شد و درس‌های مهمی برای تحلیلگران و خریداران مسکن در روزگار امروز برجای گذاشت. در این مقاله، سعی داریم با ارائه داده‌های معتبر، تحلیل‌های کاربردی و گفت‌وگو با دو متخصص بازار املاک، روند و تأثیر جنگ بر قیمت خانه را بررسی کنیم. همچنین به تجربیات شخصی و مثال‌های واقعی می‌پردازیم تا تصویری روشن از وضعیت آن دوران به دست آورید.
پیش از ورود به جزئیات قیمت مسکن در زمان جنگ، باید تصویری کلی از اقتصاد ایران در دهه ۱۳۶۰ را ترسیم کنیم. شروع جنگ در سال ۱۳۵۹ هم‌زمان بود با تازه‌تأسیس بودن ساختارهای اقتصادی پس از انقلاب ۱۳۵۷. بسیاری از صنایع و زیرساخت‌های اقتصادی در حال بازسازی یا گذر از تغییرات ساختاری بودند. به همین دلیل، شرایط نااطمینانی و محدودیت‌های ناشی از تحریم‌های خارجی و کاهش صادرات نفت، دست به دست هم می‌داد تا تورم افزایشی و رکود نسبی در برخی بازارها به وجود آید.
کاهش درآمدهای نفتی: نفت منبع اصلی درآمد ارزی ایران بود. در طول جنگ، حمله به خطوط لوله و بنادر صادرات نفت، سبب کاهش عرضه و افت شدید درآمدهای ارزی شد.
هزینه‌های نظامی: بخش مهمی از بودجه کشور صرف هزینه‌های دفاعی و نظامی می‌شد و عملاً بودجه عمرانی و توسعه زیرساخت‌ها با محدودیت زیادی مواجه بود.
رکود صنعتی: بسیاری از کارخانه‌ها و صنایع به دلیل کمبود مواد اولیه و تجهیزات یا نیروی کار متخصص، کاهش تولید یا حتی تعطیلی را تجربه کردند.
این عوامل زمینه‌ای بر بازار مسکن نیز تأثیر قابل توجه داشت و در ادامه خواهیم دید چگونه تأثیر جنگ بر قیمت مسکن نمایان شد.
اگر بخواهیم روند کلی قیمت خانه در زمان جنگ را بررسی کنیم، باید اعتراف کرد که داده‌های آماری منسجم و نظام‌مند کمتری از آن دوران در دسترس است. بااین‌حال، بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی در دهه ۱۳۶۰ و پژوهش‌های منتشرشده در دانشگاه علامه طباطبایی ، می‌توان چند ویژگی بارز را شناسایی کرد:
تجربه شخصی اول
آقای محمودی، بازنشسته ارتش و یکی از ساکنان قدیمی منطقه شمیران تهران، به یاد می‌آورد که در سال‌های ابتدایی جنگ، قیمت مسکن در شمیران با وجود دوری از مناطق مرزی، رشد قابل توجهی داشت. او می‌گوید:
«هرچند تهران مستقیم درگیر حملات مثل مناطق مرزی نبود، اما ترس از حملات موشکی باعث شد عده‌ای از مردم شهرستان‌ها به تهران نقل‌مکان کنند. همین مهاجرت سبب شد که خانه‌های شمیران که پیش از جنگ هم گران بود، گران‌تر شود.»
تجربه شخصی دوم
خانم رستمی، یکی از دانشجویان دهه ۱۳۶۰ در اصفهان، می‌گوید:
«خانواده‌های زیادی از خوزستان به اصفهان مهاجرت کردند و در مناطق حاشیه‌ای و برخی مناطق مرکزی شهر ساکن شدند. تقاضای بالای رهن و اجاره به قدری بود که بعضی خانه‌های قدیمی و ویلایی به سرعت تبدیل به چند واحد کوچک شد و قیمتشان هم بالا رفت.»
این مثال‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در زمان جنگ تنها به رکود یا تورم خلاصه نمی‌شد، بلکه مهاجرت داخلی و کاهش عرضه مسکن مناسب نیز مزید بر علت بود.
برای ارائه تصویری دقیق‌تر از شرایط، با دو کارشناس حوزه مسکن گفت‌وگو کردیم.
دکتر ف.ا (استاد اقتصاد شهری در دانشگاه تهران)
وی معتقد است:
«در زمان جنگ، دولت برای تأمین نیازهای جنگی بخش عمده‌ای از منابع مالی را هزینه می‌کرد و کمبود بودجه عمرانی شدید بود. همین امر موجب کاهش ساخت‌وساز و بالارفتن قیمت مسکن شد. همچنین در مناطقی که مهاجرپذیر بودند، رشد قیمت با سرعت بیشتری اتفاق افتاد.»
دکتر اکبری برای پشتیبانی از این ادعا به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس اشاره می‌کند که کاهش سرمایه‌گذاری‌های عمرانی را در دهه ۱۳۶۰ اثبات کرده است.
مهندس علیرضا صالحی (فعال باسابقه در حوزه ساخت‌وساز)
او بر این باور است:
«نگاه مردم در زمان جنگ به مسکن، یک نگاه پناهگاهی هم بود. افرادی که سرمایه داشتند، بخش مهمی از دارایی‌هایشان را به سمت املاک هدایت می‌کردند. در واقع امنیت سرمایه‌گذاری در زمین و خانه برایشان مهم بود. این عامل روانی باعث می‌شد حتی در شرایط تورمی، قیمت‌ها بالا بماند.»
صالحی در ادامه به کتاب «اقتصاد ایران در دوران جنگ» اثر دکتر بهکیش استناد می‌کند که روان‌شناسی سرمایه‌گذاری در شرایط بحران را مورد بررسی قرار داده است.
ساخت مسکن جدید به دلیل کمبود منابع و سرمایه‌گذاری کندتر از رشد جمعیت شهری بود. مهاجرت گسترده از مناطق جنگ‌زده، تقاضای جدیدی به بازار اضافه می‌کرد، حال آنکه عرضه با سرعت کمتری پاسخگو بود. نتیجه این عدم توازن، افزایش قیمت‌ها بود.
تورم ناشی از کسری بودجه دولت، کاهش ارزش پول ملی و افزایش هزینه‌های زندگی، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش می‌داد. بااین‌حال، خانواده‌هایی که سرمایه نقدی در دست داشتند و می‌توانستند دارایی خود را در املاک سرمایه‌گذاری کنند، با وجود تورم، سود نسبی را تجربه می‌کردند. اما اقشار کم‌درآمد‌تر از بازار ملک دور شدند.
دخالت دولت از طریق وضع مقررات متعدد (مانند تثبیت اجاره‌بها) و سیاست‌های مالیاتی ویژه، گاه باعث می‌شد بازار مسکن در حالت رکود نسبی قرار بگیرد. بااین‌حال، وقتی تقاضا از سمت مهاجران جنگ‌زده بالا بود، این سیاست‌ها تنها تا حدی توانست سرعت رشد قیمت را مهار کند.
ترس از حملات موشکی در کلان‌شهرها و بمباران در مناطق مرزی، ذهنیت مردم را نسبت به خرید ملک دچار تردید می‌کرد؛ اما در عین حال، سیل مهاجرت به شهرهای مرکزی و حاشیه‌ای منجر شد تا قیمت مسکن در آن مناطق رشد پیدا کند. این رفتار به‌ویژه در شهرهای اصفهان و شیراز به‌وضوح مشاهده شد
با گذشت حدود چهار دهه از آغاز آن جنگ، شرایط امروز ایران به‌طور کامل با آن دوران متفاوت است. بااین‌حال، آشنایی با قیمت مسکن در زمان جنگ ایران و عراق می‌تواند از جهات زیر برای تحلیلگران و خریداران محتاط مسکن مفید باشد:
لازم است با صداقت اشاره کنیم که آمارهای دقیق مربوط به قیمت خانه در زمان جنگ به‌صورت یکپارچه و در دسترس نیست و بخشی از اطلاعات موجود مبتنی بر گزارش‌های پراکنده یا خاطرات افراد است. بنابراین، برخی ارقام ممکن است کلی یا غیرمستند باشد. همچنین، شرایط امروزی ایران از نظر جمعیت، فناوری ساخت‌وساز و ارتباطات جهانی کاملاً متفاوت است و نمی‌توان آن دوران را عیناً الگو قرار داد. بااین‌حال، تحلیل روند و رفتار بازار در مواجهه با جنگ و بحران، همواره برای کارشناسان و سرمایه‌گذاران آموزنده خواهد بود.
در یک نگاه کلی، قیمت مسکن در زمان جنگ ایران و عراق تحت تأثیر عوامل متعددی همچون مهاجرت جمعیتی، تورم ناشی از هزینه‌های نظامی، کاهش درآمدهای نفتی و سیاست‌های کنترلی دولت قرار گرفت. این ترکیب پیچیده از رویدادهای سیاسی، اقتصادی و اجتماعی سبب شد تا قیمت خانه در اکثر مناطق شهری به‌ویژه کلان‌شهرها و شهرهای مرکزی روند افزایشی پیدا کند؛ هرچند در برخی مقاطع، رکود کوتاه‌مدتی نیز مشاهده شد.
منابع مورد استفاده
