کارشناسی ملک، بخش مهمی از فرآیند خرید یا فروش خانه است. ما در این مقاله سعی می‌کنیم شما را با چرایی، انواع و نمونه های آن آشنا کنیم.
در باب اهمیت کارشناس ملک همین بس که بر اساس آخرین آمار بیش از یک سوم پرونده های قضایی کشور مربوط به دعاوی و کلاهبرداری های ملکی است. همچنین نگرانی این نیز وجود دارد که مبادا بعد از بستن قرارداد، خانه خریداری شده نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد.
وقتی بخواهید ارزش یک ملک را بدانید یا نیاز داشته باشید ایرادات ملک مورد نظر را پیدا کنید، طبیعتا از فردی متخصص کمک می‌گیرید تا با بررسی پارامترهای تعریف شده، آن ملک را کارشناسی(بازرسی، ارزیابی و بررسی) کند.
در هیچ کجای دنیا الگوی خاصی برای ارزیابی املاک وجود ندارد و عوامل محیطی و اقتصادی در کنار مشخصات و شرایط ملک مورد بررسی قرار می‌گیرند و ارزش یک خانه را اعلام می‌کنند. برای مثال در ایران اغلب خانه ها با سازه های بتنی ساخته می شوند که کارشناسی مختص به خودش را می طلبد.
از عوامل اقتصادی و محیطی می‌توان به بازار روز کشور یا موقعیت مکانی ملک اشاره کرد. پر واضح است که در سراسر کشور این شرایط یکسان نیست.
چه فروشنده باشید و چه خریدار، ارزیابی ملک این فرصت را به شما می‌دهد تا مشکلات احتمالی یک ملک را پیدا کنید و برای رفع آن اقدام کنید.
اگر فروشنده باشید با رفع مشکلات خانه، احتمال افزایش جلب نظر مشتری و در نتیجه احتمال فروش را بالا می‌برید. همچنین می‌توانید با رفع عیب، تعمیرات و بازسازی، ارزش ملک خود را بالا ببرید. یا اینکه با آگاهی از ایرادات موجود در ملکتان هزینه تعمیر آن را از قیمت نهایی کم کنید تا خریدار برای رفع آن اقدام و هزینه کند. در نهایت اینکه، داشتن برگه کارشناسی، اعتماد خریدار را افزایش می دهد و ملک شما در بین سایر خانه های دیده شده برجسته می‌شود.
اگر خریدار باشید با علم به مشکلات ملک، یا معامله را ادامه نمی‌دهید یا طبق گزارش کارشناسی از هزینه تعمیرات اطلاع پیدا کرده و در توافقی با مالک از قیمت نهایی کم می‌کنید.
در چند سال اخیر تعداد افرادی که برای خرید ماشین به کارشناس بی طرف مراجعه می‌کنند بیشتر شده، زیرا ریسک و استرس خرید کمتر می‌شود. ولی در حال حاضر مردم ایران برای بزرگترین معامله زندگی خود یعنی خرید خانه، که قیمت بیشتری هم دارد، از این سه راه استفاده می‌کنند:
این نوع تشخیص‌ها و انتخاب‌ها، چشمی و با دقت کم است و اصولا بعد از خرید نهایی، راهی برای جبران این نقص نیست.
نحوه ارزیابی ملک مسکونی و تجاری و اداری و غیره با هم متفاوت است به همین دلیل شما قبل از کارشناسی نوع کاربری ملک را مشخص می‌کنید تا با معیار های مختص به کاربری آن، بررسی شود.
در نحوه ارزیابی ملک، مهمترین کاری که کارشناسان به آن دقت می‌کنند، بررسی عیوب پنهان ملک است. معمولا در ارزیابی خانه های با سال ساخت بیشتر، هزینه بازسازی آن تخمین زده می‌شود یا مسائل فنی و تاسیساتی آن به صورت ویژه بررسی می‌شود.
البته که در کارشناسی ملک نکات قوت و مثبت ملک هم مورد توجه قرار گرفته و در گزارش ثبت می‌شود، زیرا احتمال اینکه نقطه قوت ها نیز از دید پنهان شوند وجود دارد. همه قسمت های اصلی و فرعی یک ملک حتی مشاعات بررسی و تست می‌شود و در نهایت نیز به درخواست کننده گزارشی کتبی از ملک کارشناسی شده داده می‌شود.
برای ارزیابی ملک باید عواملی را بررسی کنیم تا ارزش و صلاحیت آن ملک را تایید کنیم.
نمونه چک لیست کارشناسی ملک زیر مختص به کارشناسان تیم الوملک است که بعد از ارزیابی ملک، به درخواست کننده تحویل داده می‌شود.
در مبحث کارشناسی ملک، به علت تنوع در نوع کاربری ملک، درخواست ارزیابی نیز متفاوت خواهد بود. ارزیابی ملک تجاری با املاک دیگر دارای اختلاف‌هایی است، به طور مثال بحث های سرقفلی و حق کسب و پیشه فقط برای کاربری های تجاری استفاده می‌شود و ما توصیه می‌کنیم به علت اینکه این تفاوت ها، اختلاف‌زا نیز هستند، همکاری لازم و صداقت کامل را در برخورد با کارشناسان داشته باشید.
برای ملک تجاری نیز مانند ملک مسکونی، لازم است که درخواست کارشناسی همراه با مشخصات دقیق، جزئیات کامل و همچنین مستندات مربوطه به کارشناس ارائه داده شود تا مراحل ارزیابی به سهولت انجام شود.
معمولا برای قیمت گذاری هر نوع ملکی، فاکتورهای تاثیرگذار را مورد بررسی قرار می‌دهیم. برای کارشناسی قیمت ملک تجاری فرمول و محاسبات از پیش تعیین شده ای وجود ندارد و حتی طبق قانون ارزش گذاری ملک، نمی‌توان گفت به علت اینکه این واحد تجاری طلا فروشی است، ارزش بیشتری نسبت به واحد پوشاک دارد.
کالای واحد تجاری فقط در مواقعی ارزشمند می‌شود که سرقفلی داشته باشد در این صورت حق کسب و پیشه در تعیین ارزش ملکیت تاثیرگذار خواهد بود. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص مقاله "قیمت گذاری ملک تجاری" را مطالعه نمایید.
در روند ارزیابی ملک مسکونی عوامل و نکات اثرگذاری موثرند که باید طبق چک لیست بررسی شوند. کارشناسان الوملک با ارزیابی بیش از 400 آیتم، شما را در انتخاب خود راهنمایی می‌کنند.
کارشناسی ظاهر بیرونی ملک
همانطور که میدانید املاک صنعتی هدفشان تولید محصول است و در کارخانه ها، کارگاه ها و سوله ها مشغول به فعالیت هستند. همچنین برعکس املاک تجاری که در همه جای شهر می‌توانند وجود داشته باشند، موقعیت محلی املاک صنعتی عموما در شهرک های صنعتی قرار دارند. این امر باعث می شود تاثیرات آلایندگی ها را از ساکنین شهر دور کنند و ترافیک حمل و نقل بار صنعتی را به شهر اضافه نکنند.
برای کارشناسی ملک صنعتی ابتدا زمین ملک را مورد بررسی قرار می‌گیرد، برای این امر نیز از فرمول زیر استفاده می‌شود:
قیمت تمام شده زمین=ارزش زمین خام(بدون کاربری) + هزینه آماده سازی و تاسیسات زیربنایی
بعد از ارزیابی و قیمت گذاری زمین (عرصه)، هزینه هر مترمربع احداث سوله ( اعیان) را برآورد می‌کنند.
توقیف در اصلاح به معنی بازداشت کردن و نگه داشتن است، توقیف اموال نیز، زمانی صورت انجام می‌گیرد که شخصی از پرداخت بدهی خود امتناع کند.
قبل از ارزیابی ملک توقیف شده باید مشخص شود که مال مزبور از مستثنیات دین می‌باشد یا خیر، که اگر باشد، توقیف و فروش آن امکان پذیر نیست و ارزیابی آن هم منتفی خواهد بود. اما اگر ملک توقیفی مشمول مقررات حاکم بر مستثنیات دین نباشد، ارزیابی و فروش انجام خواهد شد.
در مبحث خانه های روستایی اولین سوال برای ارزیابی دقیق تر این است که روستا واقع در کدام قسمت کشور است؟ و اینکه آن روستا از نظر توریستی و آب و هوایی چگونه است؟
همانطور که در مقدمه مقاله اشاره کردیم، موقعیت جغرافیایی ملک بر ارزیابی آن ملک تاثیر مستقیم دارد. ملک روستایی را در نظر بگیرید که در شمال کشور واقع شده است و در کنار مناظر زیبا مثل دریا و کوه و جنگ و … است. ارزیابی این ملک یک سری خصوصیات دارد، ارزیابی خانه روستایی که در بیابان ها و مناطق خشک و کویری هست هم یک دسته خصوصیات جدا دارد.
یکی از انواع املاک، ملک های توقیفی هستند که اصولا 5 تا 20 درصد ارزان تر از ملک های مشابه خود هستند. در ابتدای ارزیابی املاک موقوفه باید مشخص شود که این ملک وقف خاص شده است یا وقت عام؟
وقف خاص، متولی شخصی دارد که کاملا اسم و رسم دارد و تکلیف مشخص است. وقف عام یعنی ملک توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می‌شود و متولی آن دولت است.
شما با خرید ملک موقوفی فقط مالک اعیان ملک می‌شوید و سالیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره به متولی مال موقوفه پرداخت می‌کنید.
برای فروش ملک موقوفی نیز هیچ نوع حقی در عرصه ندارید و فقط برای قسمت اعیان ملک می‌توانید تصمیم گیری کنید. برای ارزیابی ملک اوقافی، ابتدا باید به شهرداری مراجعه کنید تا نامه ای از شهرداری جهت مراجعه به اداره اوقاف یا متولی موقوفه دریافت کنید. سپس همراه با کارشناس دادگستری یا کارشناسی از شهرداری برای ارزیابی ملک مورد خود همراه می‌شوید.
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که در مالکیت آن بیش از یک نفر شریک هستند. دادگستری برای ارزیابی املاک مشاعی، کارشناس تعیین می‌کند تا قیمتی برای ارزش پایه ی آن ملک تعیین کند.
ارزیابی ملک مشاع هم مانند هر ملک دیگری طبق نشان کاربری خود، مورد کارشناسی قرار می‌گیرد و همانطور که از ارزیابی املاک آگاه شده اید، سهم هر شریک یا کل ملک مشاعی را بررسی می‌کنند و گزارش ارزیابی را به استحضار می‌‍رسانند.
در ارزیابی ملک مشاع چنانچه همه ی شرکا موافق نباشند، هر یک از شرکا می‌تواند درخواست کارشناسی و فروش دهد و ملک طبق اعلام دادگستری، به مزایده گذاشته می‌شود.
در صورت اختلاف بین شرکا ،کارشناس دادگستری نیز، طبق قانون افراز، به تقسیم بندی ملک میپردازد و آن ملک را ارزیابی می‌کند و ارزش هر قسمت را معلوم می‌کند. در مزایده نیز کسی برنده و مالکِ ملک می‌شود که نسبت به ارزش پایه ایی که کارشناس ملک اعلام کرده، بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد.
1)ثبت درخواست کارشناسی از جانب خریدار یا فروشنده
با ثبت درخواست شما، تیم الوملک با شما تماس برقرار می‌کند.
2)حضور کارشناس در خانه شما
کمتر از یک ساعت بعد از درخواست شما، کارشناس ما همراه با ابزار آلات خود برای خدمت رسانی حاضر می شود.
3)بررسی خانه و مشاوره دادن به شما
با تایمی که برای متراژ خانه مورد نظر در نظر گرفته شده است و همکاری صاحب خانه یا مشاور املاک کارشناسی خانه حدودا دو ساعت طول می‌کشد.
4) ارائه گزارش مطلوب برای صحت حرف شما
بعد از کامل شدن کارشناسی شما می‌توانید گزارشی کتبی یا آنلاین از ما دریافت کنید.
با مراجعه به سایت aloomelk.ir می‌توانید در خواست کارشناسی ملک مورد نظرتان را ثبت و زمانی برای کارشناسی حضوری در خواست کنید.
در مرحله‌ی بعدی پیکیج مورد نظرتان را که با قیمت مشخص شده است انتخاب می‌کنید؛
پکیج 1-کارشناسی فنی جامع: بابت هر 1میلیارد ارزش خانه 100 هزار تومان هزینه‌ی کارشناسی اخذ می‌شود.
پکیج 2-کارشناسی فنی قیمت گذاری: بابت هر 1میلیارد ارزش خانه 500 هزار تومان هزینه اخذ می‌شود.
پکیج 3-کارشناسی فنی جامع و برآورد هزینه ی تعمیرات: بابت هر 1میلیارد ارزش خانه 400 هزار تومان هزینه کارشناسی اخذ می‌شود.
در مرحله بعدی که مرحله ی آخر ثبت درخواست کارشناسی در سایت الوملک به حساب می آید، از شما پرسیده می‌شود که اگر توضیحات خاصی لازم است، تا به کارشناسان در روز کارشناسی کمک کند، در اینجا وارد کنید.
و در نهایت با وارد کردن شماره موبایل خود و تایید شماره موبایلتان برای هماهنگی با شما تماس گرفته می‌شود.
