مسکن یکی از اساسی ترین نیازهای بشر است. این موضوع برای برخی یاد آور آسایش، برای عده‌ای دغدغه و برای عده‌ای دیگر یادآور کسب درآمد و افزایش سرمایه است. نیاز به مسکن همیشه جزو اولین نیازهای بشر بوده است. نمودار پیوسته صعودی قیمت مسکن در ایران، باعث می‌شود تا در هر لحظه نگران وضعیت قیمت مسکن باشیم. در این مقاله به بررسی این نمودار می‌پردازیم تا درک بهتری از این روند داشته باشیم و بتوانیم در سرمایه‌گذاری‌ها و هرگونه فعالیت مشابه دیگر از این اطلاعات استفاده کنیم.
شناخت دوره‌های رونق و رکود، آگاهی از گذشته قیمت و بررسی نمودار قیمت مسکن، می‌تواند به تصمیم گیری بهتر برای سرمایه گذاران و خریداران در این مسیر کمک شایانی کند. قیمت مسکن در ایران به شکل دوره به دوره تغییر کرده است. در هر سیکل رکود و رونق، با توجه به فعالیت‌های اقتصادی، رونق یا رکود بازار، قیمت به شکل متفاوتی تغییر کرده است.
از سال ۱۳۵۷ تاکنون قیمت خانه، دوره های رکود و رونق بسیاری را پشت سر گذاشته است. که به بررسی آنها خواهیم پرداخت.
به طور متوسط، قیمت هر متر مسکن بین سال های 57 تا 60 بین هزار تا دوهزار تومان بوده است. برای آگاهی از روند بازار، صرف دانستن این قیمت به ما کمکی نخواهد کرد. صرفا این رقم به دلیل وقوع انقلاب و شروع به کار جمهوری اسلامی در آن سال، به عنوان مبدا حرکت شناخته می‌شود.
در ادامه به بررسی و تحلیل این نمودار قیمتی خواهیم پرداخت.
در 40 سال گذشته، قیمت مسکن بیش از 3 هزار برابر شده است.
بعد از سال 60 و گذر از جنگ و انقلاب تا امروز، بازار مسکن تحولات بسیاری داشته است. به دلیل شروع جنگ در سال 59 ،تورم شدید ناشی از جنگ و نوسازی کشور، به مسکن هم رسید.
از اولین دوره های رکود 40 سال گذشته در بازار مسکن می‌توان به سال 70 اشاره کرد. بعد از آن یک رونق نسبی همراه با افزایش کم قمیت وجود داشته است. سال 76 جهش قیمتی دیگر و ثبات نسبی تا سال 85 را در قیمت مسکن شاهد بودیم.
افزایش سنگین قیمت در سال 85، آغازگر روند صعودی قیمت مسکن در آن سال ها بود. شروع قیمت های میلیونی در بازار مسکن، از سال 85 در ایران اتفاق افتاد. بعد از آن با شیبی ملایم تا سال 87 به مرز دو میلیون و در سال 91 ، قیمت از مرز سه میلیون تومان عبور کرد.
در سال 1386 قیمت مسکن با جهشی بیش از دو برابر نسبت به سال 85 مواجه شد. ساخت پروژه مسکن مهر از همین سال شروع شد. نمی‌توان از تاثیر مسکن مهر بر بازار چشم پوشی کرد. مسکن مهر تاثیر مثبتی بر رونق بازار و قیمت مسکن گذاشت، اما به دلیل تقاضای بالا برای مسکن و کمبود ساخت این مسکن‌ها (عرضه)، نیاز بازار برطرف نشد و این تاثیرات نتوانست ادامه دار باشد.
با تحلیل و بررسی نمودار قیمت مسکن در 10سال گذشته، متوجه این نکته می‌شویم که مسکن از اواخر سال 91 وارد تورم طولانی شده است. قیمت مسکن در این بازه سیکل ثابتی نداشته و همواره رو به صعود بوده است.
با تشدید تحریم‌ها در این سال، افزایش شدید قیمت ارز و مسکن اتفاق افتاد. در سال‌های بعدی تاقبل از 95 با توجه به کاهش تورم، قیمت مسکن از حرکت صعودی خود خارج نشد. در سال‌های 92 تا 95 رشد با سرعت کمتری نسبت به دیگر سال‌ها در این دوره بوده است.
در سال 1401، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، نزدیک به 30 میلیون تومان برای هر متر مربع ثبت شده است.
در سال 1403 و تا زمان نگارش این مقاله، میانگین قیمت مسکن شهر تهران؛ در مرز 90 تا 100 میلیون تومان برای هر متر مربع اعلام شده است. (این قیمت میانگین تمام مناطق شهری می‌باشد)
برخی این افزایش و تغییرات چهل ساله را به حضور دلالان و واسطه‌ها مرتبط می‌دانند. اما پتانسیلی که در خود املاک وجود دارد، آن‌را تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای کرده است. در مسکن؛ سوداگری به این معنا که با احتکار و ترفندهای مختلف قیمت را به صورت کاذب بالا ببرند وجود ندارد. شاید در یک دوره خیلی خیلی کوتاه (حتی کمتر از یک ماه) امکان تغییراتی جزئی آن هم در یک منطقه محدود وجود داشته باشد، اما نمی‌توان آن‌را دلیل اصلی دانست.
علاوه بر جنگ، افزایش ویرانی، کمبود مسکن و افزایش نرخ ارز، تغییر قیمت مسکن دلیل مهم دیگری هم دارد، افزایش چشم گیر جمعیت بین سال های 55 تا 65 بیش از حد انتظار بود. این اتفاق بدان معناست که در سال‌ها 80 تا 90 با هجوم جمعیتی به سمت بازار مسکن روبرو شدیم که به سن تشکیل خانواده و مسکن رسیدند. همین امر مهم‌ترین دلیل جهش بی سابقه قیمت مسکن در سال‌ها 85 و 91 بود.
اما این افزایش قیمت در تمامی مناطق به یکسان اتفاق نمی‌افتد. دانستن و آگاه بودن از این موضوع می‌تواند به شما کمک کند که هنگام معامله ملک، چه خرید و چه فروش آن، حواستان بیشتر جمع باشد. البته دانستن قیمت دقیق ملک نیازمند بررسی آن توسط یک کارشناس خبره است. الوملک برای این مشکل یک راه حل عالی ارائه داده است. شما می‌توانید به کمک قیمت گذاری حضوری الوملک، قیمت دقیق خانه مد نظرتان را بدانید.
رکود حاصل شرایط رکودی و تورم است. رکود در مسکن با تعداد معاملات آن معنا پیدا می‌کند و سنجیده می‌شود. اگر تعداد معاملات ملکی افزایش پیدا کند، وارد فاز رونق در بازار شده‌ایم. برخلاف تصور اکثریت، رکود باعث کاهش قیمت نمی‌شود. تورم هم همیشه با افزایش میانگین قیمت‌ها همراه است. ترکیب این شرایط باهم، تعیین‌کننده روند بازار مسکن هستند.
رکود زمانی در مسکن ایران رخ می‌دهد که تقاضا برای خرید هست اما خریدار قدرت مالی خرید ملک را ندارد. در این شرایط فروشنده‌ها حاضر به کاهش قیمت نیستند و تا بالا رفتن قدرت خرید مشتری‌ها صبر می‌کنند که همین امر دلیلی بر کسادی و رکود بازار مسکن است.
احتمالات و تحلیل‌های بسیار زیادی راجع به آینده بازار مسکن وجود دارد. از جنبه‌های جداگانه سیاسی، اقتصادی و … تحلیل‌های گوناگونی در دسترس است، که تا رسیدن آینده نمی‌توان هیچ کدام را رد یا تایید کرد. اما بر اساس گذشته بازار و شرایط حاکم بر وضعیت فعلی بازار می‌توان احتمال داد که قیمت در آینده در چه مسیری حرکت خواهد کرد.
در حال حاضر بیشتر از 2 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد؛ از طرفی تقاضا برای مسکن افزایش پیدا کرده، اما افت شدید قدرت خرید متقاضیان موجب شده که بازار مسکن در حال حاضر، دوره رکود را تجربه کند. احتمال می‌رود این رکود حداقل تا سال آینده ادامه پیدا کند.
از نظر قیمتی هم، با مشاهده تغییرات 5 سال گذشته به این نکته پی می‌بریم که قیمت معمولا در ماه فروردین هر سال با کاهش همراه است. اما در فروردین سال 1402 نسبت به پنج سال گذشته کمترین افت قیمت را شاهد بودیم. که خود نشانه‌ای از ادامه روند صعودی قیمت مسکن و رکود در بازار است.
در این آشفته بازار مسکن، تصمیم به سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری در این بازار کاری بس دشوار و با پیچیدگی‌های بسیار به نظر می‌رسد. از طرف دیگر با توجه به سرعت رشد قیمت‌ها، هر تعللی هم می‌تواند باعث شود تا از رشد بازار عقب بمانید. انتخاب درست و اصولی در ورود و فعالیت در این بازار، نیازمند بررسی دقیق این بازار، تسلط کافی به نکات حقوقی در معاملات و اشراف به ساختمان‌ها است.
تیم الوملک با ارائه خدمات تخصصی کارشناسی و قیمت گذاری ملک، به شما در زمینه سرمایه گذاری و خرید و فروش ملک کمک می‌کند.
این مقاله جهت بررسی قیمت در سال‌های گذشته بازار مسکن و معرفی اجمالی عوامل تاثیر گذار روی قیمت تهیه شده است.
قطعا بررسی و تحلیل دقیق بازار مسکن به این سادگی نیست و تحقیقات بیشتر و مشورت با افراد خبره در این حوزه را می‌طلبد. الوملک یک بستر تخصصی برای قیمت گذاری و کارشناسی مسکن است. برای سهولت و کاهش ریسک خرید می‌توانید از خدمات الوملک استفاده کنید. در صورت داشتن هرگونه سؤال یا پیشنهاد می‌توانید در پایین این مقاله با ما در میان گذارید.